第3フェーズに突入した サービスアパート＆コンドミニアム 約20年間に渡り、ヤンゴンの住まいを見続けてきたマリーナレジデンス・高橋GM。 日系企業の進出にともない推移してきた価格や需要に、今後どういった変化が訪れるのか？ ヤンゴンの生き字引の言葉に注目してほしい。 レジデンスという概念はなくかつての住居は一軒家のみ ─ レジデンスの変遷を教えてください 　98年にサクラレジデンスとミカサホテル（Mercure Yangon）がオープンしました。続けて99年にマリーナレジデンスとザ・グランド ミヤタ、そして2000年にゴールデンヒルタワーができ、これが初期の大きな流れです。 　それまでは、レジデンスという概念自体がなく、ほとんどの日本人は一軒家に住んでいました。もちろん、ローカルアパートもありましたが、ジェネレーターが付いていないため、日本人が住める環境ではなかったです。ただ、一軒家は、不具合があっても迅速な対応はなく、家賃は１年間の前払い、途中解約もできず、家具も自ら揃えなければならないスケルトン状態での引き渡し。当時の苦労は想像を絶したと思います。それでいて、家賃は１ヵ月で3000ドル以上しました。 　08年頃に進出企業は増えましたが、レジデンス自体の数は変わらず、家賃は高騰化。11年の民政移管後、コンドミニアムなども建ち始めました。そして直近では、昨年ロッテホテルがオープンしましたね。たった６年ほどで、何もないところから、ここまで市場が成長したわけです。 ─ サクラ、マリーナ、ゴールデンの存在が、日本人には影響が大きいと思います 　当時、月に一度は集まって情報共有などをしていました。確か、その頃の日本人会員は200人も満たない状況だったはず。今では信じられませんが、当時の会員名簿には、メンバーの住所まで記載されていました。それを見れば、どこに誰が住んでいるかが一目瞭然なんですよね（笑）。そして、ほとんどの方が３つのどれかに住んでいましたね。 ─ 平均価格の推移を教えてください 　20年前は、まだまだ安くて1BRは1000ドル前後。2BRは1500～2000ドル、3BRは3000ドル前後。とにかくどこも集客に注力していたので、ほかも同じくらいでした。今よりはるかに安いですね。 　10年前の08年頃は、日系企業の進出とともに価格が上がりはじめ、1BRは2000～2500ドル、2BRは3000～3500ドル、3BRは4000ドル以上。そして、５～６年前になると競合も増えはじめましたが、昨年17年までがいわゆるバブル。価格は、1BRは4000～4500ドル、2BRは5000～6000ドル、3BRは6000ドル以上で、8000ドルといったこともありました。現在は、以前の価格に戻りつつあります。昨年から競合も建設されていますし、新しいレジデンスは魅力的でしょう。値段が下がる傾向はしばらく続くでしょうね。 ─ ユーザーの変化はありますか 　昔の駐在員はほとんど年配の方ばかりでしたが、5、6年前からは若い層の家族連れが増えました。家族の場合、単身者以上に住居環境と設備を重視する傾向があり、一方単身者は賃料がポイントとなります。今年は日本人学校の生徒40名ほどが帰国したにも関わらず、入学したのが20数名。今年だけをみれば、家族層は意外に増えていないですね。とはいえ、アップグレード待ちの人もいるため、2BR、3BRは常に高い稼働率となっています。 ─ 価格の下落傾向は影響が大きいでしょうか 　一概には言えません。というのは、賃料の下落にともない、ローカルのコンドミニアムに住んでいた日本人の居住者が増えるのではないかと予測しています。あまりいいとは言えないサービスに対し、賃料が高すぎるローカルのコンドミニアムも多いと思いますので。 ─ 未来のヤンゴンマーケットはライバル同士の争いが激化しますか 　そうとも思っていません。というのは、ライバルはすでに決まっていて、すでに建設がスタートしています。仮に2020年以降に建設されるレジデンスがライバルになるかというと、読めないところがありますし、進出企業の傾向もわかりません。実際、約10年以上、工事を停止したシャングリラレジデンスのように、予測不能な未来から工期がズレ込んでいるプロジェクトもすでに多数あります。日系はスケジュール通りに開業するでしょうが、ローカルはほとんど止めている状態。つまり現在、建築中のレジデンス以外は、建てづらい状況になっているわけです。 ─ 未来のマーケットを悲観していますか、それとも楽観していますか 　どちらとも言えないですね。我々としては、より品質を高めていくだけです。施設の充実、ユーザーの要望とアイデアをどんどん取り入れ、日々改善していきたいです。付加価値を上げることが使命。決して楽観はできませんが、悲観する必要もないでしょう。これまで築き上げたブランド力もありますから。 ＜＜ 前ページ　次ページ ＞＞

第3フェーズに突入した サービスアパート＆コンドミニアム ミャンマーにおける日系サービスアパートのパイオニアであるサクラレジデンス。 日本人が求めるニーズとは一体どういったことなのだろうか？ 現場の声を知り尽くす堀越氏に教えてもらった。 安全・清潔が第一条件 アットホームさも人気 　多くの日本人駐在員が暮らしているサクラレジデンス。オフィスビルのサクラタワー、バガン・ティリピセヤ・サンクチュアリ・リゾートを運営し、広く日系社会にも知られているEXEが有するサービスアパート＆ホテルであり、1998年の開業から長年に渡り、日本人の生活をサポートしてきた。 　 　開業当初は日本人の居住率がわずか10％だったという同レジデンス。急増したきっかけとなったのは、単身者用の１ベッドに特化したレジデンス２の建設だった。「それまでは非常にスペースの広い、いわゆる大使館スタイルが一般的でした。家族と離れてミャンマーに来た単身者のビジネスマン向けには、“コンパクトさ”が必要だったんです」と話すのは、同社の堀越エグゼクティブセールスマネージャー（以下ESM）。経済封鎖解除後、世界中から外資がミャンマーに流入し、宿泊需要が増加。好調なホテルの宿泊代は上がり続け、長期の単身者にとっては厳しい現状がしばらく続いた。さらにインフラ整備の案件などを日系企業が受注すると、単身者の数も一気に増加傾向となり、レジデンス２は日本人ビジネスマンがまさに待ち望んだサービスアパートだった。 　では、日本人がレジデンスに求める条件とは、一体どういうことなのだろうか？堀越ESMによれば、徹底しているのが“安全・清潔”。「日本人はいい意味で要求が高いですよ」と堀越ESMは笑って話すが、日本人が求める厳しい基準に応えるべく、同レジデンスでは清掃を行うハウスキーパーに対し、仕事ぶりを評価するための４段階の評価制度を設けた。「Excellent」「Good」「Average」「Poor」を住人が審査し、Excellentとなれば給料にインセンティブが加えられ、Poorを付けられれば逆に減額される。インセンティブは、彼らの生活に直結するため、同制度は効果てきめんですぐに改善が見られたという。「実は、とあるゴルフ場のキャディ評価制度を参考にしたんです。おかげでハウスキーパーたちの真剣味が増しました。また、用紙に書かれた『いつもありがとう』などの言葉がスタッフの励みになっています」。 　また、「日本製じゃなければ格が落ちる」とし、電化製品は日本製を使用。レジデンス２では、冷蔵庫から洗濯機、エアコン、テレビ、アイロン、ポットに至るまですべてパナソニック製というこだわりを貫いている。 　ほかにも「想像以上に大事」と堀越ESMが話すのが、インターネット回線。特に単身者は、一人の時間も多いため、ネットに接続する時間は長く、動画の閲覧や日本にいる家族とのコミュニケーションにも不可欠。夜に利用が集中することが多く、スピードを落とさないために、同レジデンスでは４社の回線業者に依頼、利用制限はなく、家賃込みとなっている。「皆さんネットにはとても敏感。つながりが悪いと怒り出す人もいるくらいですから、非常に大切なんです。現在は下りで最大380Mbpsが出ますが、さらに強化します」。 　ほかに重要なのは、日本語でコミュニケーションできるスタッフの存在。英語が堪能な日本人駐在員も当たり前のようになったが、まだまだ苦手な人も多く、同レジデンスでは堀越ESMと“日本に住んでいた”ミャンマー人が、あらゆる悩み事に対応する。「最初の交渉時も、やはり日本語で行いたいですよね。後々のトラブルになるようなことでも、契約前にすべて確認することができます」。 　さらに自負するのがロケーション。同レジデンスが位置するインヤー通りは高級住宅街であり、比較的、交通量も落ち着いたエリアで、「すぐ裏にはかつて国連事務総長だったウ・タント氏のお屋敷もあることから、どんな場所かおわかりになると思います」と堀越ESM。子どもを連れて歩くことも可能なエリアであり、希望者には無料で大型スーパーへの送迎も行う。北部、南部にもアクセスしやすく、落ち着いた土地は、喧噪を離れてゆっくりしたいという家族や単身ビジネスマンにも好評を得ている。 　あくまでも大切なのは、“安全・清潔”だと強調する堀越ESM。海外生活で不安も尽きないからこそ、心の底から安らげるサービスが必要ということなのだろう。 ＜＜ 前ページ　次ページ ＞＞

第3フェーズに突入した サービスアパート＆コンドミニアム 不動産仲介からサービスオフィスのレンタルまで手がけるスターツ。 同社のMDである伊藤氏に、ここ１〜２年以内に開業予定で、日本人が注目すべき物件をピックアップしてもらった。 価格は下がらない？ 不動産でも起きる二極化 　スターツ・伊藤MDが予測する、ここ数年に起こりうるマーケットのキーワードは“二極化”。発展するエリアはさらに発展を続け、人気のないエリアは変化なし、もしくは低迷するという。 　具体的に言うと、ヤンキンのセドナホテル周辺では、The Centralというサービスアパートを含めた大型ショッピングモールと鹿島建設が手がける大型再開発プロジェクトが進められ、ジャンクションスクエアの向かいはヒルトンホテルやサービスアパート、ショッピングモールが建設、さらにダウンタウンのサクラタワー周辺では、すでに広く知られるランドマークプロジェクトも進行中である。 　すでに発展しているエリアにさらに建物を作ることで、ドミナント戦略のように動線が集約され、その価値がますます高まるというもの。これらのエリアはロケーションとしても一等地、利便性も上がることから、人気が集中するのは明らかであり、いくら他のエリアにレジデンスが建設されようとも値崩れは起こらないのではないか、というのが伊藤MDの見解だ。「ヤンゴンでは通勤に使えるような電車はあと10年は利用できないでしょうから動線自体に変化は起きません。よって、ジャンクションスクエア周辺、ヤンキン周辺、レーダン周辺など向こう10年は確固たる地位を維持し値段が下がらない。人が増えれば、上がる可能性だってありますよ」。 　一方、人気エリア以外で、利便性が低く、ロケーションも悪ければ、待ち受けるのは価格競争という“レッドオーシャン”。プライスを引き下げることでしか居住者を呼べないのでは、もはや利益は見えている。「数年前、新築でジェネレーターが付いて3,000ドルほどのコンドミニアムがあったのですが、サービスの低下などで一気に日本人が退去しました。今では1,500ドルでも借りる人がいないコンドに……。そういうところはまさに淘汰される可能性があります」。 　下記に挙げてもらった５つのレジデンスは、日本人にとっても十分暮らしやすいロケーションや設備を有しているので、視野に入れておいて損はない。 　果たしてここ１、２年でヤンゴンの住まい事情は大きく変化するのだろうか。キーワードとなるのは、外国人の増加であることは間違いないだろうが、この国の舵切りによってもそれは大きく変わってくる。今はまだ、誰もわからないというのが本音だろう。 ＜＜ 前ページ　次ページ ＞＞

第3フェーズに突入した サービスアパート＆コンドミニアム 　1999年開業、リゾート感のある高級サービスアパートとして、長い間不動の地位を守り続けてきたマリーナレジデンス。創業当時から大使館やJICA 関係者、大手商社社員らが殺到するなど、この地での実績は抜群。住居者の７割以上が日本人というから、いかに高いニーズに応えてきたかがわかるだろう。広めのスペースが好評な１BRからラグジュアリー感溢れる３BR まで全130室を用意し、常に稼働率は一定であることが人気の証。 　ファシリティは日本食レストランはもとより、カフェ、ミニマート、スパ、子どもたちのアクティビティをサポートするドレミクラブ、プレイルームにプレイグラウンド、テニスコート、プール、さらにビジネス用会議室も用意し、充実の内容を誇る。 　また、2008年に死者10万人を出したサイクロン・ナルギスがヤンゴンを襲ったとき、相次ぐ停電が起こるなか、同レジデンスだけは停電しなかったというほど、安全・安心への取り組みを徹底している。「サイクロンのときは、あらゆるところで電気が使えなかったので、日本人学校の授業をこちらで行い、表彰されたこともあります。また、セキュリティは24時間、カメラ50台を設置し、何がどこで起きてもすぐにわかるような防犯体制。家族がいる以上、安全・安心が不可欠なのです」と語るのは、創業から同レジデンスに携わってきた髙橋GM。ちなみに同レジデンスが７階までの作りとなっているのは、ミャンマーの消防車に付くはしごの限界が７階までという理由から。万一のことがあっても、万全の体制を採っているのが強みなのだ。 　また、ロケーションもよく、大型ショッピングモールのミャンマープラザも徒歩圏内。空港まで車で25分、ダウンタウンまで30分とアクセスしやすいため、利便性には事欠かない。創業から住んでいる居住者もおり、他のレジデンスから戻ってくるリピーターも多いという同レジデンス。９月からはレストランで和食の朝食も提供し、さらなるサービスの充実を図る。「居住者が変われば、電化製品もすべて新製品にします。食器洗い機なども検討中。時代とともに移り変わるニーズに対応していかなければいけません」と髙橋GM。 　競合ひしめくヤンゴンのレジデンス市場で長らく支持されてきた同レジデンスは、今後もグレードアップしていく。 No.8, Kaba Aye Pagoda Rd., Ward No.10, Mayangone Tsp., Yangon　TEL：01-650651～4 URL： http://marinaresidenceyangon.com E-MAIL：marinaresidenceyangon@gmail.com ＜＜ 前ページ　次ページ ＞＞

第3フェーズに突入した サービスアパート＆コンドミニアム 　1998年に開業し、日系サービスアパートのパイオニアとして、最も長い歴史を持つサクラレジデンス。1BRから広々とした３BRルームまで全261室を用意し、長年に渡り、日系社会に安らぎのある生活を提供してきた。 　強みの一つであるロケーションは、政府高官などが住む閑静な住宅地で、近くには多数の有名レストランや大型スーパーもあり、落ち着いた暮らしを望む人に最適。交通量が比較的少ないエリアのため、小さな子どもがいる家族も安心して生活することができる。また、南部のダウンタウンや北部の空港にもアクセスしやすいため、利便性も抜群。 　広大なプールもウリの一つであり、週末には家族で賑わう。また、最新設備を整えたジムも日本人に好評で、出社前に汗を流すビジネスマンの姿も見かけられる。 　同レジデンスの特徴の一つは、住民同士の交流を促す場が多く用意されていること。毎月第2・第4日曜日に行われるサンデーマーケットは、安全性の高い野菜や石鹸などを購入でき、奥様たちの手作りアクセサリーなども販売され、憩いの場ともなっている。また、人気のヨガ教室やズンバダンス教室に熱中する奥様も多く、交流はもとより、運動不足も解消。広めのキッズルームスペースのほか、バーベキューテラスといった設備もあり、家族の充実した海外生活をサポート。してくれるのがうれしい。それだけではなく、ゴルフ好きの住民同士の自主的なゴルフコンペも行われ、毎回好評を博している。 　 　「サービスアパートとは、不動産業ではなくて、サービス業なんです。創業以来のベテランスタッフが育ち、ノウハウも積み上げています。弊社はホテルも運営しているため、ホスピタリティには自信があります。だからオペレーションにもまったく問題はありません」と胸を張る寺田GM。 　日本人スタッフと日本語堪能なスタッフが常駐し、迅速な要望にも対応。最大380Mbpsのインターネット回線のほか充実したファシリティを提供する同レジデンスは、今後も“安全・清潔”をモットーに日本人の快適な毎日をサポートしていく。 9 Inya Rd., Block 10, Kamaryut Tsp., Yangon TEL：01-5250-01 URL： http://sakura-residence-yangon.com E-MAIL：rsvn@sakuraresidence.com.mm / sales@sakuraresidence.com.mm ＜＜ 前ページ